契約更新時の家賃値上げは拒否できる?値上げの理由と交渉のポイント
ある日突然、家賃値上げに関しての通告が届くことがあります。
これは拒否できるのか、交渉できるのかなど、不安に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
家賃の値上げは、正当な理由があればおこなうことができますが、お互いの合意が必要です。
そこで今回は、家賃が値上げされる理由や、交渉のポイントについて解説します。
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契約更新時に家賃の値上げ!拒否や交渉はできる?
家賃が値上げされるタイミングは、賃貸物件の契約更新時が多いです。
ほとんどの場合、賃貸物件の契約期間は2年間と定められており、契約更新時に合わせて家賃の値上げが書面などで通知されます。
しかし、家賃の値上げを求める時期は法律で定められているわけではないため、前触れもなく突然求められるケースもあるのです。
こういった家賃の値上げや変更に対しては、入居者にも拒否や交渉の余地があります。
そして、家賃の変更は、大家さんと入居者のお互いの合意が必要です。
同意しないのであれば、書類へのサインや同意を避けましょう。
ただし、家賃の値上げに納得いかないからといって無断で拒否を続けると、退去を求められるリスクがあります。
そのため、どのような理由で家賃を上げるのか事情をきちんと確認し、適切な対応をおこないましょう。
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契約更新時に家賃が値上げされる理由とは
賃料の値上げは、「借地借家法」第32条の借賃増減請求権に基づいておこなわれ、正当な理由が必要です。
正当な理由とは以下の3つのケースを指します。
●土地や建物の価格高騰により、現状の賃料が不相応となったとき
●公租公課(税金など)の増加により、現状の賃料が不相応となったとき
●近隣賃料との比較などにより、現状の賃料が不相応となったとき
ただし、これらに該当しても一方的な値上げは無効となり、双方が協議を経て合意しなければなりません。
契約期間終了までに合意が得られない場合、借地借家法により、契約条件は自動的に更新されます。
大家さんは入居者との交渉をおこなわなければならず、時間と労力を要します。
この過程で関係が悪化したり、法的手続きとなることもあるのです。
続いて、この正当な理由について詳しく解説していきます。
正当な理由として認められる例
正当な理由①土地や建物の資産価値が上昇した
建物や土地の資産価値が上がると、家賃値上げの正当な理由となります。
周辺地域での再開発や交通アクセスの向上などにより、利便性が高くなると、その地域に住みたいと思う人が増えるため、家賃相場が上昇します。
それに伴い、物件の家賃を値上げすることは正当な理由です。
正当な理由②公租公課(税金など)が増加した
近年の経済状況に伴い、物価が上昇し維持費用が高くなった場合も、正当な理由として扱われます。
同様に、建物の老朽化に伴う修繕に費用が発生した場合も含まれます。
正当な理由③周辺相場よりも家賃が安い
周辺の家賃相場と比較して、現在入居している物件の家賃が著しく低い場合、適正価格ではないと見なされ、値上げが認められます。
たとえば、周囲の家賃が10万円なのに対し、現在入居している物件の家賃が7万円なら、3万円の値上げが認められる可能性が高いです。
正当な理由として認められない例
正当ではない理由①家賃相場よりも大幅な値上げ
家賃相場よりも大幅な値上げは、正当な理由として認められません。
相場よりも提示された家賃が高いと感じた場合には、相場データや物価上昇の具体的な数値を求めましょう。
正当ではない理由②大家さんの経済的な都合
大家さんの経済的な都合による値上げについても、認められていません。
個人的な経済事情によって、入居者に対して家賃の値上げを要求するのは禁止されています。
正当ではない理由③賃貸借契約に家賃増額禁止が記載されている
賃貸借契約で家賃増額が禁止とされている場合は、賃貸借違反となるため、値上げが認めらません。
たとえば、賃貸借契約書に「家賃5年間据え置く」などと記載されている場合には、どんな理由があろうと5年間は家賃の値上げができません。
家賃の値上げを通知されたら、まずは賃貸借契約書を確認してみましょう。
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契約更新時に大家さんに交渉するときのポイント
家賃の値上げを求められたら、入居者はどのような対応ができるのでしょうか。
突然の値上げ通知は混乱してしまいますが、冷静に対応すれば条件を譲歩してもらえたり、家賃の値上げを回避できたりすることもあります。
最後に、大家さんに交渉するときのポイントについて解説します。
交渉のポイント①根拠となるデータを確認
まずは、大家さんからの家賃値上げの理由を知ることが第一歩です。
値上げの正当性や納得できる理由かを判断するために、大家さんが参考にしたデータや根拠を見せてもらいましょう。
たとえば、固定資産税が上がったことが値上げの理由なら、数年分の書類を提示してもらうなど、明確な根拠を示してもらえるよう、提案してみるのもおすすめです。
交渉のポイント②冷静に対応する
家賃の値上げは嬉しい話ではないため、どうしても感情的になってしまうかもしれません。
しかし、交渉するときには感情的にならず、冷静な態度で臨みましょう。
穏やかな姿勢で話すことで、自分の主張が大家さんに伝わりやすくなります。
交渉のポイント③長く住みたいという意思を示す
現在入居している物件を気に入っているのなら、今後も長く住みたい旨を伝えることが効果的です。
「この部屋が気に入っているので、家賃の値上げがなければ、できるだけ長くすみ続けたい」と伝えてみましょう。
大家さんも空き家になるリスクは避けたいため、場合によっては交渉に応じてくれる可能性があります。
交渉のポイント④選択肢を広げる
値上げに納得できなかったとしても、拒否するか、退去するかの2択では、結果としてトラブルになってしまったり、損をしてしまったりすることも考えられます。
そのため、選択肢の幅を広げることが大切です。
たとえば、家賃の値上げ幅を変えてもらう、値上げ時期を変更してもらう、更新手数料や退去費用を値下げしてもらうなどの選択肢があります。
大家さんの事情や自分の状況をふまえ、お互いに納得できるような落とし所をみつけましょう。
交渉が上手くいかなかったときの対応
場合によっては、交渉が上手くいかず、大家さんから「値上げに応じられないなら退去してほしい」と要求されることもあります。
または、話し合いがまとまらず、値上げ時期を迎えることもあるでしょう。
このような場合でも、値上がり前の家賃を支払い続ければ、退去する必要はありません。
反対に、家賃を払わずに滞納すれば、賃貸借契約を解除されるリスクがあります。
話し合いが納得いかなくても、家賃の支払いは続けましょう。
大家さんが「値上げ後の家賃でなければ受け取らない」と受け取りを拒否するケースでは、家賃を法務局の供託所に預けることができます。
折り合いがつかない場合は、自治体などの住宅相談窓口で専門家に相談するのも一案です。
法的知識を持った人の客観的なアドバイスが役に立ちます。
また、更新時に引っ越すという選択もあります。
更新料は1?2ヶ月分が相場ですので、これを引っ越し費用に充てても良いでしょう。
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まとめ
賃貸物件の契約更新時に、家賃の値上げがある場合、入居者にも拒否や交渉の余地があります。
その理由や根拠を確認し、感情的にならず冷静に対応しましょう。
家賃値上げの正当な理由は、土地や建物の価格上昇、公租公課の増加、周辺相場との比較などです。
また、値上げが納得できない場合は、引っ越しするのも一つの選択です。
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