賃貸物件の「瑕疵物件」とは?物理的瑕疵と心理的瑕疵の違いについても解説
不動産取引では、欠陥や不具合のことを「瑕疵」といい、瑕疵がある物件のことを「瑕疵物件」と呼びます。
賃貸物件を検討するにあたって、入居後に後悔しないためにも「瑕疵物件」について理解を深めておきましょう。
そこで今回は、瑕疵物件とは具体的にどのような物件なのか、物理的瑕疵と心理的瑕疵の違いについて解説します。
賃貸物件をお探しの方は、ぜひ参考にしてみてください。
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賃貸物件における「瑕疵物件」とは?
賃貸物件を探していると、「瑕疵物件」や「訳あり物件」といった言葉を目にすることがあるかもしれません。
新しい住まいを選ぶなら、「問題のある部屋に住みたくない」と考える方がほとんどでしょう。
冒頭でもお伝えしましたが、不動産取引では、通常であれば備えているはずの品質や性能を備えていない状態のことを「瑕疵」といいます。
「瑕疵物件」と聞くと敬遠される方が多いですが、瑕疵には種類があり、その内容によっては気にならないというケースもあります。
賃貸物件の瑕疵の種類
瑕疵の種類は、以下の4つです。
●物理的瑕疵…建物や土地に問題がある
●心理的瑕疵…人が嫌悪感を持つような過去がある
●環境的瑕疵…周辺環境に嫌悪施設がある
●法律的瑕疵…法的な不備がある
「訳あり物件」と聞くと、欠陥住宅や人が亡くなった物件をイメージする方が多いかもしれませんが、一口に「瑕疵物件」といっても、物件が抱える問題はさまざまです。
たとえば、心理的な瑕疵や環境的な瑕疵については、人の受け取り方によって異なるため、明確な基準がありません。
したがって、希望する立地で見つけた物件が「瑕疵物件」や「訳あり物件」であった場合でも、どのような種類の瑕疵があるのかを確認することが重要です。
瑕疵物件は比較的安価な家賃で借りられるため、お得な場合もあります。
借主にとって問題にならないような瑕疵の場合は、瑕疵物件を借りることでメリットを得られる可能性もあるのです。
トラブルになる場合もある
賃貸物件を借りる際、瑕疵があることがわかっており、その内容が賃貸借契約書に記載されている場合は、借主も納得したうえで契約を結ぶため問題にはなりません。
しかし、契約内容と異なる瑕疵が発覚した場合、借主は貸主に対して「契約不適合責任」を問うことが可能です。
契約不適合と判断された場合、借主は貸主に修繕や損害賠償を求めることができます。
ただし、そのようなトラブルに発展するのは精神的にも大きな負担です。
したがって、「瑕疵物件」や「訳あり物件」については、内容を十分理解したうえで賃貸借契約を結ぶことが重要です。
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賃貸物件における「物理的瑕疵物件」とは?
瑕疵には4つの種類があることを前章で解説しましたが、なかでも代表的な瑕疵物件として挙げられるのが、「物理的瑕疵物件」と「心理的瑕疵物件」です。
この2つの瑕疵物件は、性質が異なります。
そこで2つの瑕疵物件が、具体的にどのような物件なのかについてご説明しながら、違いについて見ていきましょう。
まずは、物理的瑕疵について解説します。
物理的瑕疵物件とは?
物理的瑕疵物件とは、建物や土地に欠陥がある物件のことです。
賃貸物件の場合は、主に建物の欠陥を指しますが、一戸建ての場合は土地に問題があるケースも物理的瑕疵物件に該当します。
物理的瑕疵の具体例
物理的瑕疵の具体例としては、以下のようなものが挙げられます。
●雨漏りや外壁のひび割れ
●排水管が破損している
●建材にアスベストが含まれている
●シロアリによる被害
上記のように、建物に欠陥があり、快適な生活が送れないような賃貸物件は、物理的瑕疵物件だといえます。
一戸建ての賃貸物件の場合、地盤沈下によって建物が傾いていたり、有害物質に汚染されている土地であったりすることもあり得ます。
4つのなかでもっともわかりやすい瑕疵
先述したように、物理的瑕疵は、物件そのものの欠陥や不具合です。
目で見て確認できるものばかりではありませんが、雨漏りなどは専門家による調査で確認できます。
修繕やリフォーム、建て替えなどで解決することが可能です。
この点が、次章で解説する心理的瑕疵との大きな違いです。
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賃貸物件における「心理的瑕疵物件」とは?
次に、4種類の瑕疵のなかでも見た目で判断できず、わかりにくい瑕疵物件である「心理的瑕疵物件」について解説します。
心理的瑕疵物件とは?
心理的瑕疵物件とは、建物や土地そのものの欠陥ではなく、人が嫌悪感を抱くような問題が過去に起きた物件のことです。
心理的瑕疵の場合、その物件だけでなく、隣の物件にまで影響するケースもあります。
物理的瑕疵のように、目で見てわかる欠陥でも専門家が確認できるわけでもなく、明確な基準がありません。
そして、瑕疵のなかでも人に与えるイメージが大きなものといえます。
心理的瑕疵物件の具体例
心理的瑕疵物件の具体例としては、以下のようなものが挙げられます。
●自殺や殺人で人が亡くなった
●死亡後に発見が遅れ特殊清掃をおこなった
●広く報道された凄惨な事件の現場
上記のように、事件や事故などで人が亡くなった物件は、心理的瑕疵物件として扱われます。
そして、心理的瑕疵物件は、その状況について借主に包み隠さず伝える「告知義務」が不動産会社に義務付けられています。
ただし、人が亡くなった物件すべてが該当するわけではありません。
賃貸物件で人が亡くなった場合、事件性があるかないかで対応が大きく異なります。
心理的瑕疵については、国が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって、基準が定められています。
告知義務の有無
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、以下のように告知義務の有無を定めています。
告知義務がある
●不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
●発見が遅れた自然死…遺体の腐敗がひどく、特殊清掃をおこなった場合
そのほか、原因が不明な不審死や変死についても、「告知義務がある」とされています。
告知義務がない
●自然死…老衰や病死
●日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など
人が居住していくうえで自然に訪れる死や、事故で亡くなったとしても事件性がないものについては、「告知義務はない」とされています。
告知義務の期間
告知義務がある事案については、発生から3年以内に告知しなければなりません。
つまり、事案発生後3年が経過した時点では告知する必要はありません。
ただし、社会的に大きな影響を与えた凄惨な事件の場合は、個別に判断や対応が必要です。
近年では、「事故物件サイト」というものが登場し、簡単に情報を調べることができます。
気になる場合は、一度チェックしてみることをおすすめします。
心理的瑕疵は人の受け取り方による
心理的瑕疵物件は、通常の賃貸物件よりも低い家賃設定となっています。
たとえば、立地条件が良く、リフォームが施されている場合、低い家賃で住めることができるため、そのメリットを感じる方もいます。
したがって、心理的瑕疵物件を検討する際には、不動産会社に問い合わせて、どのような事件や事故が発生したかを確認することが重要です。
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まとめ
賃貸物件では、「瑕疵物件」と呼ばれる物件があり、敬遠される方が多いのが実状です。
しかし、瑕疵の種類や内容によっては、気にならない方や、家賃が安いことにメリットを感じるケースもあります。
気に入った物件が瑕疵物件であった場合、不動産会社からの説明をしっかり受け、納得したうえで検討しましょう。
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