普通借家契約と定期借家契約は何が違う？メリットとデメリットを解説

不動産の賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
両者は大きく契約内容が異なるため、契約後にトラブルにならないためにも特徴や違いを把握しておくと良いでしょう。
そこで、普通借家契約と定期借家契約との違いや、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。
これから賃貸物件の契約をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

普通借家契約と定期借家契約の違い

不動産の賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2つがありますが、両者は契約内容が全く異なります。
それぞれの契約内容の概要と両者の違いについて解説します。

普通借家契約とは

普通借家契約は、契約期間が終了後も借主が希望すれば契約を更新できる契約方法です。
一般的には、契約期間は2年で、その都度更新すれば長く住み続けることが可能です。
主導権は借主にあるため、借主が更新を希望すれば貸主はそれを拒否することはできません。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、契約期間が終了しても契約更新ができない契約方法です。
そのため、契約期間が満了すれば借主は退去しなければなりません。
ただし、借主が希望し貸主が合意すれば、再契約することは可能です。
普通借家契約と異なり主導権は貸主側にあるため、貸主が再契約を拒めば借主が希望していても退去する必要があります。

2つの契約の違い

普通借家契約と定期借家契約の特徴がわかったところで、両者の主な違いを見ていきましょう。
主な違いは以下の3つです。

●契約の更新方法
●賃料の増減額請求権
●中途解約

まず大きな違いとして挙げられるのが、契約更新の有無です。
前述したように、普通借家契約は借主が希望すれば更新することができますが、定期借家契約の場合は更新という選択肢はありません。
そのため、契約満了時に住み続けることを希望している場合は、再契約を締結する必要があります。
更新と再契約は混同しがちですが、実際は内容が全くことなるため注意が必要です。
更新とは、前契約と同じ条件で契約するのに対して、再契約は、前契約を解除してまったく新しい契約を結び直すことを指します。
そのほかにも、賃料の改定に関する特約が有効・無効となる点に違いがあります。
賃貸料増額請求権とは、現在の家賃が賃料の相場と比較して釣り合わなくなった場合に、家賃の減額や増額を請求できる権利のことです。
普通借家契約では、特約にかかわらず賃貸料の増減を請求することが可能ですが、定期借家契約では、特約の定めによって請求することができます。
そのほかにも、借主からの中途解約についての扱いも異なります。
普通借家契約では、一般的に中途解約に関しての条項が契約書に記載されており、その範囲内であれば可能です。
一方で、定期借家契約の場合は、原則として両者からの中途解約は認められません。
ただし、床面積200㎡未満の建物で、やむを得ない事情が生じた場合に限り、借主から中途解約することができます。

「普通借家契約」と「定期借家契約」それぞれのメリットとは？

続いて、普通借家契約と定期借家契約のそれぞれのメリットについて解説します。
どちらの契約方法が良いか迷っている場合は、メリットとデメリットを参考にして判断すると良いでしょう。

普通借家契約のメリット

普通借家契約の主なメリットは、以下のとおりです。

●更新の手間がかからない
●物件数が多い
●賃料の増額をいきなり言い渡されることがない
●中途解約が可能

普通借家契約は、基本的に自動更新されるため、更新時も手間がかからないといったメリットがあります。
また賃貸物件では、一般的に普通借家契約が非常に多いため、より多くの物件から条件に合った賃貸物件を選ぶことも可能です。
さらに、借主が主体となる契約のため、一方的に退去命令を出されたり、家賃が増額されたりする心配もないといった点もメリットといえるでしょう。
そのほかにも、借主側は1～2か月前、貸主側は6か月前に申し出れば、中途解約することができます。
また、期間の定めのない契約においては、いつでも解約の申し出をすることができます。
貸主側から中途解約の申し出をおこなう場合は「正当な事由」が必要なため、借主側に問題があったとしても簡単には中途解約できない点が、借主の大きなメリットといえるでしょう。

定期借家契約のメリット

定期借家契約の主なメリットは、以下のとおりです。

●賃料が安いことが多い
●短期間での契約が可能
●居住環境が良い

定期借家契約では、契約期間が限られているため、賃料が相場よりも安いケースが多いといったメリットがあります。
一般的には普通借家契約より10％前後低い傾向にあります。
賃料を抑えたい場合は、定期借家契約を検討してみると良いかもしれません。
また、普通借家契約では通常2年契約であるのに対して、定期借家契約では3～6か月といった短い期間での契約ができるところもあります。
短期出張など一時的に賃貸物件に住みたいという方には、大きなメリットとなるでしょう。
そのほかにも、定期借家契約は居住環境が良いこともメリットとして挙げられます。
定期借家契約は更新がないため、仮にマナーが悪い入居者がいたとしても再契約を締結しなければ問題ありません。
そのため、通常の賃貸物件と比べると居住環境に優れているといえます。

「普通借家契約」と「定期借家契約」それぞれのデメリットとは？

普通借家契約と定期借家契約は、メリットだけでなくデメリットも存在します。
メリットのみで判断するのではなく、デメリットも考慮して契約方法を判断しましょう。

普通借家契約のデメリット

普通借家契約の主なデメリットは、以下のとおりです。

●賃料が定期借家契約よりも高い
●契約時に条件交渉が難しい
●更新時に賃料変更の可能性がある

普通借家契約では、長期間住むことが予想されるため、修繕費などを含んだ金額で賃料が決められていることがほとんどです。
そのため、定期借家契約に比べて賃料が高いといった点がデメリットといえるでしょう。
また、定期借家契約では家賃交渉がしやすい面があるものの、普通借家契約では融通が効きにくく条件交渉が難しくなります。
さらに、更新時には賃料が改定されるケースもあるため注意が必要です。
土地の相場などに左右されやすいため、相場が上昇すれば賃料が上がる可能性があります。

定期借家契約のデメリット

定期借家契約の主なデメリットは、以下のとおりです。

●普及率が少ない
●中途解約ができないケースもある
●契約更新ができない

定期借家契約は、普通借家契約と比べて普及率が低いため、物件を探すのに時間がかかる点がデメリットといえるでしょう。
また、前述したように定期借家契約は、中途解約が簡単にはできません。
そのため、中途解約が心配である場合は、貸主に合意を得て、契約書に中途解約についての特約を付けてもらうと良いでしょう。
そのほかにも、定期借家契約は契約更新ができない点が大きなデメリットといえます。
契約満了後も住み続けたいのであれば、貸主の合意を得て再契約を締結する必要があります。
なお、再契約を希望している場合は、あらかじめどのような条件であれば再契約可能なのか、確認しておくと良いでしょう。

まとめ

賃貸借契約には、契約更新が可能な「普通借家契約」と、契約更新ができない「定期借家契約」の2つがあります。
一般的には普通借家契約の物件が多いですが、定期借家契約に比べて賃料が割高になるのが特徴です。
それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるため、自分に合った物件を選ぶようにしましょう。